Interview: Energieausweis bietet Stoff für Streit

Fehler im Energieausweis und eine mangelhafte Energieberatung können Schadensersatzansprüche desjenigen auslösen, der im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben erhebliche Vermögensdispositionen getroffen hat. Was müssen Aussteller, Auftraggeber, Käufer und Mieter beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden? – Rechtsanwältin Elke Schmitz gibt Auskunft.

Frau Schmitz, können Käufer oder Mieter aufgrund falscher Angaben im Energieausweis Schadensersatzansprüche geltend machen?
Soweit es im Rahmen einer Energieberatung zu Pflichtverletzungen kommt, hat zunächst der Auftraggeber Ansprüche gegenüber dem Aussteller des Ausweises. Ansprüche von Mietern oder Käufern gegen den Auftraggeber kommen nur in Betracht, wenn dieser bewusst einen Ausweis mit falschen Angaben zum Vertragsbestandteil werden lässt. Ob der Ausweis ähnlich wie Wertgutachten im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien auch für Dritte, also Käufer oder Mieter, Grundlage für die Herleitung von Ansprüchen sein kann, kommt auf seine konkrete vertragliche Verwendung an.


Wie betrachten Sie den Energieausweis?
In Anbetracht der Funktion des Energieausweises – Marktanreizinstrument mittels Schaffung von Transparenz – könnte man dem Energieausweis eine einem Gutachten ähnliche Qualität zusprechen, so dass Ansprüche Dritter unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht kommen können. Andererseits sind die im Bedarfsausweis enthaltenen Angaben Resultat einer Reihe von rechnerischen Annahmen, die genau deswegen erheblichen Schwankungsbreiten unterliegen – daher ist dringend davon abzuraten, die Angaben in irgendeiner Weise zum Vertragsbestandteil zu machen.

Beim Verbrauchsausweis ergibt sich die begrenzte Aussagekraft der Angaben schon aus deren Abhängigkeit vom jeweiligen Nutzerverhalten.

Bei der Einführung des Energieausweises wurde aber betont, dass der Ausweis nicht als juristisches Beweismittel dienen soll?
In der Begründung zum Energiereinspargesetz 2005 (EnEG) heißt es: „Einer besonderen gesetzlichen Regelung der zivilrechtlichen Wirkungen des Energieausweises, insbesondere im Hinblick auf das Kauf-, Miet- oder Pachtrecht, bedarf es nicht. Im Rahmen der Vertragsfreiheit können die Parteien alle erforderlichen Regelungen selbst treffen. Dem Verordnungsgeber bleibt es im Übrigen unbenommen, in den Energieausweis Hinweise aufzunehmen, um möglichen Irrtümern der Beteiligten über den Aussagegehalt des Ausweises vorzubeugen.“ In § 5 a EnEG und in den Mustern zum Energieausweis wurde der entsprechende Hinweis aufgenommen. Damit ist jedoch nicht gesagt, ob und wenn ja, welche zivilrechtlichen Rechtswirkungen entstehen. Dies bedeutet, dass es im Einzelfall darauf ankommt, ob der Inhalt des Ausweises ausdrücklich oder konkludent Gegenstand einer vertraglichen Vereinbarung geworden ist.

Gibt es schon Rechtsstreitigkeiten zu Energieausweis und –beratung?
Rechtsfragen zum Energieausweis waren noch nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, ebenso wenig Energieberatungsleistungen im Zusammenhang mit der Anwendung der EnEV. Jedoch hat der Verband Privater Bauherren kürzlich Zahlen veröffentlicht, die vermuten lassen, dass der Inhalt von EnEV- Nachweisen nicht selten erheblich vom Zustand der Baufertigstellung abweicht. Wurden auf der Grundlage bestimmter Angaben Fördermittel beantragt und werden dann die den Angaben zugrunde liegenden planerischen Annahmen nicht umgesetzt, hat der Bauherr ein Problem und – je nach Konstellation – auch der Energieberater, der Architekt oder Statiker. Wenn Fördermittel wegen falscher Angaben nicht bzw. in einem geringeren Umfang bewilligt oder zurück gefordert würden, bietet dies Stoff für Streit.

Was raten Sie Ausstellern und Auftraggebern wie sie sich gegen Haftungsrisiken absichern?
Die Haftungsrisiken der Aussteller richten sich nach dem Umfang der durch den Ausweis dokumentierten Daten und dem vertraglich vereinbarten Leistungsumfang, weswegen die Risiken beim Energiebedarfsausweis, der eine komplexe Energiebilanz mit entsprechenden Fehlerquellenpotenzial beinhaltet, erheblich größer sind als beim Verbrauchsausweis. Bei letzterem sollte der Aussteller vor allem überprüfen, ob und inwieweit er sich auf die vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Daten verlassen kann. Aussteller und Auftraggeber von Bedarfsausweisen sollten Inhalt und Umfang der Beratungsleistung genau klären und entsprechend vertraglich dokumentieren.

Und was raten Sie Käufern und Mietern?
Käufern und Mietern ist zu raten, sich nach der tatsächlichen energetischen Beschaffenheit von Gebäudehülle und Zustand der Anlagentechnik zu erkundigen. Diese Angaben, deren Vorhandensein objektiv feststellbar ist, geben nachvollziehbare Anhaltspunkte für die zu erwartenden Energiekosten und sind einer klaren vertraglichen Regelung im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung des Miet- oder Kaufobjekts zugänglich.

Sie bieten bei der TÜV SÜD Akademie seit kurzem das Seminar an „EnEV 2007/2009: Rechtsfragen zu Energieausweis und Energieberatung“. Warum sehen Sie zu diesem Thema Informationsbedarf?
Die Einführung des Energieausweises für Bestandsgebäude sowie das zunehmend an Aktualität gewinnende Tätigkeitsfeld der Energieberatung führt gerade für EnEV- Anwender zu einem generellen Informationsbedürfnis darüber, ob und in welchem Umfang Rechtswirkungen zivilrechtlicher Art im Raum stehen. Das Seminarangebot soll somit der Rechtsunsicherheit im Zusammenhang mit der Anwendung der EnEV Rechnung tragen.